Akt notarialny zakupu mieszkania. Dokumenty, koszty i rozliczenie ceny

Przed wizytą u notariusza ustal rodzaj umowy, wykaz dokumentów, całkowite koszty i sposób zapłaty ceny. Przy zakupie na kredyt uzgodnij terminy zapisane w akcie z warunkami uruchomienia środków przez bank. Podpisanie aktu nie oznacza, że bank przeleje pieniądze sprzedającemu tego samego dnia.

Przejdź do kalkulatora kosztów aktu notarialnego albo skorzystaj z checklisty dokumentów i płatności w dalszej części artykułu.

Jaką umowę podpisuje się u notariusza przy zakupie mieszkania?

Poszczególne umowy wywołują różne skutki prawne. Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz sama nie przenosi własności. Może być zawarta w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Forma notarialna, przy spełnieniu pozostałych wymagań, pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na zasadach art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa deweloperska określa zobowiązania stron dotyczące inwestycji, płatności i przyszłego ustanowienia oraz przeniesienia prawa do lokalu. Sama nie przenosi własności. Przy sprzedaży lokalu, który ma już ustanowioną odrębną własność, akt notarialny co do zasady przenosi to prawo w chwili zawarcia umowy, nawet gdy część ceny zostanie zapłacona później. Jeżeli dopiero ustanawia się odrębną własność lokalu, do jej powstania niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali). Jeżeli akt wykonuje wcześniejsze zobowiązanie, powinien wskazywać jego podstawę.

Ustal również, czy kupujesz odrębną własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Miejsce postojowe i komórka lokatorska mogą mieć odmienny status prawny; nie zakładaj, że zawsze są objęte tym samym prawem co mieszkanie.

Jakie dokumenty trzeba przygotować przed wizytą u notariusza?

Prześlij kancelarii informacje o nieruchomości i stronach z wyprzedzeniem. Dokumenty zależą m.in. od sposobu nabycia mieszkania przez sprzedającego, wpisów w księdze wieczystej, ustroju majątkowego stron, sposobu finansowania i ewentualnych pełnomocnictw.

Świadectwo energetyczne to odrębny dokument od zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami. Przy sprzedaży lokalu sprzedający co do zasady przekazuje je kupującemu. Nabywca nie może zrzec się prawa do jego otrzymania; ustawa przewiduje wyjątki od obowiązku sporządzenia świadectwa.

Jeśli sprzedający nabył mieszkanie w spadku lub darowiźnie, kancelaria sprawdza obowiązek przedstawienia zaświadczenia z urzędu skarbowego albo pisemnej zgody naczelnika urzędu. Nie w każdej transakcji taki dokument jest potrzebny.

Art. 19 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn wyłącza obowiązek z art. 19 ust. 6, gdy nabycie nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo było zwolnione z podatku na podstawie art. 4a. O zastosowaniu wyjątku decyduje sposób wcześniejszego nabycia i spełnienie warunków ustawowych.

Sprawdź zastrzeżenie numeru PESEL przed czynnością. Zgodnie z art. 85a Prawa o notariacie notariusz odmawia dokonania określonych czynności związanych m.in. z nabyciem lub zbyciem nieruchomości, jeżeli numer PESEL strony będącej osobą fizyczną jest zastrzeżony. Cofnięcie zastrzeżenia zaplanuj zgodnie z zasadami usługi i wskazówkami kancelarii. Szczegóły opisuje poradnik zastrzeżony PESEL a czynności finansowe i notarialne.

Co sprawdzić w księdze wieczystej i projekcie aktu?

Przed podpisaniem aktu porównaj treść projektu z uzgodnionymi warunkami zakupu. Zweryfikuj dane stron, oznaczenie nieruchomości, powierzchnię, udziały, cenę, terminy zapłaty, sposób wydania i odpowiedzialność za niewykonanie ustaleń. Przy zakupie z małżonkiem sprawdź również sposób nabycia prawa do majątku.

Gdy lokal nie ma własnej księgi wieczystej, zwłaszcza przy niektórych spółdzielczych własnościowych prawach do lokalu, nie zakładaj automatycznie istnienia numeru KW. Ustal z notariuszem wymagane zaświadczenia spółdzielni i sposób weryfikacji uprawnienia sprzedającego.

Sprawdź wszystkie działy księgi: I-O - oznaczenie nieruchomości, I-Sp - prawa związane z własnością, II - właściciela lub uprawnionego, III - prawa, roszczenia i ograniczenia oraz IV - hipoteki. Sam aktualny wpis nie zastępuje sprawdzenia dokumentów będących podstawą transakcji, a wzmianki mogą wskazywać na nierozpoznane jeszcze wnioski. Pomocny jest poradnik jak czytać księgę wieczystą przed zakupem mieszkania.

Jakie ryzyka sprawdzić przed podpisaniem aktu?

Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?

Łączna kwota płacona w związku z aktem może obejmować taksę notarialną, VAT od wynagrodzenia notariusza, wypisy, wynagrodzenie za dodatkowe czynności, opłaty sądowe i podatki. Nie wszystkie te środki są wynagrodzeniem kancelarii. Przed wizytą poproś o rozpisanie poszczególnych pozycji.

Maksymalne wynagrodzenie za samą umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego określa § 6 w związku z § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dla wartości od ponad 60 000 zł do 1 000 000 zł limit wynosi połowę kwoty: 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Poniższe kwoty dotyczą samego aktu sprzedaży lokalu mieszkalnego, bez VAT i innych czynności.

Przy czynnościach pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej przepis przewiduje również szczególny pułap stawki z § 3: 7 500 zł zamiast 10 000 zł. Przy sprzedaży lokalu, do której stosuje się połowę stawki, odpowiada to maksymalnie 3 750 zł netto w tym szczególnym przypadku. Ma to znaczenie przy wysokiej wartości przedmiotu umowy.

To limity, a nie obowiązkowe ceny usług. Podstawa obliczenia wynagrodzenia zależy od wartości przedmiotu czynności ustalonej zgodnie z przepisami. Inne rodzaje aktów mogą podlegać odmiennym zasadom. W szczególności odrębnego ustalenia wymagają dodatkowe czynności, depozyt notarialny, wypisy czy złożenie wniosków wieczystoksięgowych.

Za wpis własności i wpis hipoteki pobiera się zasadniczo po 200 zł, ale rodzaj wniosku wpływa na wysokość opłaty. Przykładowe opłaty wynikające z art. 42-46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przedstawiono poniżej.

Nie każda transakcja wymaga wszystkich wpisów. Wypisy aktu kosztują maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu (§ 12 rozporządzenia); łączna kwota zależy od liczby stron i wypisów oraz VAT. Sporządzenie i złożenie wniosku wieczystoksięgowego może być odrębnie wycenianą czynnością notarialną. Dla czynności niewymienionych w pozostałych przepisach rozporządzenia § 16 przewiduje maksymalną stawkę 200 zł netto. Odróżnij tę taksę od opłaty sądowej za wpis prawa.

Kto ponosi koszty aktu i wpisów?

Poza kosztami związanymi z aktem uwzględnij opłaty kredytowe, wycenę nieruchomości oraz ewentualne wynagrodzenie pośrednika. Przed podpisaniem umowy poproś kancelarię o podział kwot na wynagrodzenie netto, VAT, wypisy, podatki i opłaty sądowe.

Kiedy zapłacisz PCC, a kiedy zakup jest zwolniony?

Przy sprzedaży nieruchomości podlegającej PCC podstawowa stawka to 2% wartości rynkowej, niekoniecznie 2% ceny zapisanej w umowie. Dla wartości rynkowej 600 000 zł oznacza to 12 000 zł podatku. Jeśli sprzedaż korzysta ze zwolnienia albo nie podlega PCC, wynik dla tej pozycji wynosi zero.

Zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC obejmuje określone nabycia pierwszego mieszkania lub domu przez osoby fizyczne. Co do zasady kupujący nie może posiadać ani wcześniej posiadać wymienionych w ustawie praw lub udziałów w nich. Wyjątek dotyczy udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia. Przy zakupie przez kilka osób należy ocenić warunki dotyczące każdego nabywcy.

Odrębne zasady dotyczą sprzedaży opodatkowanej VAT. Stawka PCC 6% z art. 7a dotyczy szczególnego nabywania co najmniej szóstego lokalu mieszkalnego lub udziału w lokalu, przy spełnieniu warunków odnoszących się m.in. do lokali w jednym budynku albo budynkach na tej samej nieruchomości gruntowej oraz opodatkowania VAT. Nie stosuje się jej tylko dlatego, że kupujący posiada już pięć mieszkań w różnych lokalizacjach.

Znaczenie ma również data wcześniejszej umowy zobowiązującej do sprzedaży. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy nowelizującej z 26 maja 2023 r. art. 7a nie stosuje się do sprzedaży zawieranej w wykonaniu umowy zobowiązującej podpisanej przed 1 stycznia 2024 r. Dotyczy to także właściwych umów deweloperskich. Nie wystarcza więc samo policzenie lokali bez sprawdzenia podstawy i dat kolejnych nabyć.

PCC od sprzedaży i PCC od ustanowienia hipoteki to dwa różne zobowiązania. Jeżeli podatek od czynności sporządzanej w formie aktu notarialnego pobiera notariusz, nie składaj drugi raz PCC-3 za tę samą czynność. Jeżeli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składane jest poza aktem, sprawdź własny obowiązek złożenia deklaracji i zapłaty podatku.

To przykłady obliczeniowe, a nie pełne wyceny kancelarii. Przyjęto maksymalną taksę netto 1 585 zł za samą sprzedaż lokalu, VAT 23% oraz przykładowo 200 zł brutto za wypisy. Nie doliczono odrębnej taksy za wniosek wieczystoksięgowy, innych czynności notarialnych, kosztów kredytu ani pośrednika. Transakcje deweloperskie wymagają osobnego rozliczenia.

Jak uzgodnić zapłatę ceny i wypłatę kredytu hipotecznego?

Rozdziel cenę na środki własne, kwotę kredytu oraz ewentualną część przeznaczoną na spłatę zadłużenia sprzedającego. Dla każdej płatności ustal odbiorcę, numer rachunku, kwotę, termin i warunki uruchomienia przelewu. Terminy w akcie powinny odpowiadać warunkom umowy kredytowej.

Warunki uruchomienia kredytu określa umowa z bankiem. Bank żąda dokumentów w niej wskazanych, np. aktu notarialnego, potwierdzenia wkładu własnego i dokumentów dotyczących hipoteki. Nie potwierdzaj w akcie otrzymania całej ceny, jeśli jej część zostanie przelana później. Gdy sprzedający spłaca swój kredyt, uzgodnij oddzielny przelew do jego banku oraz przelew pozostałej kwoty.

Jak podzielić przelewy przy zakupie mieszkania na kredyt?

Przykład jest hipotetyczny, nie stanowi oferty bankowej. Kwoty 150 000 zł i 330 000 zł są podziałem kredytu 480 000 zł, a nie dodatkowymi składnikami ceny. Termin wpłaty 120 000 zł wkładu własnego i termin obu przelewów kredytowych trzeba zapisać zgodnie z ustaleniami stron i warunkami uruchomienia kredytu.

Depozyt notarialny pozwala określić zasady przyjęcia pieniędzy przez notariusza i ich wydania uprawnionej osobie. Jest odrębną czynnością, którą trzeba wycenić i uzgodnić przed podpisaniem aktu. Jeżeli zapłata części ceny lub wydanie lokalu ma nastąpić później, strony mogą uzgodnić zabezpieczenie odpowiednim oświadczeniem o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

Takie oświadczenie nie jest obowiązkowym elementem każdej sprzedaży. Numer rachunku potwierdź niezależnym kanałem, zwłaszcza gdy otrzymasz wiadomość o jego zmianie. Więcej wyjaśnia poradnik kredyt hipoteczny krok po kroku.

Jak przebiega podpisanie aktu notarialnego i wydanie mieszkania?

Podczas wizyty notariusz ustala tożsamość stron, przeprowadza wymagane czynności i odczytuje akt. Przed podpisaniem poproś o wyjaśnienie postanowień dotyczących płatności, obciążeń, wydania mieszkania i wniosków do księgi wieczystej. Nie podpisuj oświadczenia, którego treść nie odpowiada rzeczywistemu stanowi.

Po zawarciu umowy odbierz ustalone dokumenty i potwierdzenia oraz przekaż bankowi to, czego potrzebuje do uruchomienia kredytu. Sprawdź później stan księgi wieczystej, ponieważ wysłanie wniosku nie oznacza jeszcze dokonania wpisu. Przy odbiorze lokalu sporządź protokół z datą wydania, stanem liczników, liczbą kluczy i opisem wyposażenia.

Najczęstsze pytania dotyczące wizyty u notariusza

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?

Nie zawsze. Zwykła forma pisemna może skutecznie zobowiązywać strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale forma aktu notarialnego daje dalej idącą ochronę w zakresie dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli spełnione są wymagania ustawowe.

Czy kupujący musi mieć przy sobie gotówkę na całą cenę mieszkania?

Nie. Cena może być rozliczana przelewami ze środków własnych i kredytu, zgodnie z uzgodnieniami stron i warunkami banku. Środki na podatki i opłaty potrzebne przy akcie należy przygotować w sposób wskazany przez kancelarię.

Czy podpisanie aktu oznacza natychmiastowe otrzymanie kredytu przez sprzedającego?

Nie. Bank wypłaca środki po spełnieniu określonych w umowie kredytowej warunków. Termin zapłaty w akcie trzeba dopasować do realnej procedury uruchomienia.

Czy osoba z zastrzeżonym PESEL może kupić mieszkanie?

Do dokonania czynności wymienionych w art. 85a Prawa o notariacie konieczne jest usunięcie przeszkody wynikającej z zastrzeżenia PESEL. Odpowiedni moment cofnięcia zastrzeżenia uzgodnij z kancelarią.

Czy kupujący pierwsze mieszkanie zawsze nie płaci PCC?

Nie. Zwolnienie zależy od rodzaju nabywanego prawa i historii praw posiadanych przez kupującego oraz pozostałych warunków art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Szczególny wyjątek dotyczy udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia.

Czy kwota ustalona z notariuszem zawiera wszystkie opłaty?

Tylko wtedy, gdy wycena wyraźnie uwzględnia taksę wraz z VAT, wypisy, podatki, opłaty sądowe i ewentualne dodatkowe czynności. Zawsze poproś o wyszczególnienie pozycji.

Co zrobić, jeśli w księdze wieczystej widnieje hipoteka sprzedającego?

Uzgodnij z bankiem sprzedającego aktualną kwotę spłaty i dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki. W akcie określ, jak płatność ceny umożliwi spłatę zadłużenia i kto będzie odpowiadał za kolejne czynności.

Źródła i podstawy prawne

• Prawo o notariacie - tekst jednolity, art. 85a i przepisy dotyczące czynności notarialnych.
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, § 3 i § 6.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych - tekst jednolity.
• Gov.pl - pobór PCC przez notariusza i deklaracja PCC-3.
• Ustawa deweloperska - obowiązki stron i koszty umów.
• Kodeks cywilny - art. 390 i skutki umowy przedwstępnej.
• Ustawa o własności lokali - art. 7 ust. 2 o wpisie tworzącym odrębną własność.
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn - art. 19 ust. 6 i 7.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - art. 42-46.
• Kodeks postępowania cywilnego - art. 777 dotyczący oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii - świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży mieszkania.
• NSA - wyrok III FSK 281/25 o proporcjonalnym zwolnieniu z PCC.
• Dyrektor KIS - interpretacja 0111-KDWB.4014.95.2026.2.KP o PCC przy współnabyciu.
• Ustawa z 26 maja 2023 r. - art. 13 ust. 2, przepis przejściowy dotyczący PCC 6%.

Autor: Jacek Grudniewski. Zasady publikacji i finansowania serwisu. Zgłoś błąd.