Zakup mieszkania z najemcą. Umowa najmu, kaucja i ryzyka przed transakcją

Autor: Jacek GrudniewskiPublikacja: 13.10.2026Aktualizacja: 15.10.2026

Zakup wynajętego mieszkania co do zasady nie kończy umowy najmu. Kupujący wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego, lecz nie uzyskuje przez to prawa do natychmiastowego usunięcia lokatora. Przed transakcją trzeba ustalić warunki najmu, sposób rozliczenia kaucji i czynszu oraz termin wydania lokalu.

Najważniejsze informacje w skrócie

Najem nie wygasa wskutek sprzedaży - nowy właściciel przejmuje rolę wynajmującego w trwającym stosunku najmu.
Sam zakup nie daje prawa do wypowiedzenia zamieszkanego lokalu - potrzebna jest właściwa podstawa prawna.
Kaucja i wcześniejsze wpłaty wymagają rozliczenia - ustalenia między sprzedającym a kupującym nie zastępują automatycznie praw najemcy.
Pusty lokal trzeba zabezpieczyć w umowie - zapowiedź wyprowadzki to nie to samo co faktyczne wydanie mieszkania.

Co dzieje się z umową najmu po sprzedaży mieszkania?

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca wynajętej rzeczy wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Nie trzeba podpisywać nowej umowy wyłącznie z powodu zmiany właściciela. Dotychczasowa umowa pozostaje podstawą praw i obowiązków stron, z uwzględnieniem przepisów szczególnych.

W przypadku lokalu mieszkalnego, który najemca już objął, art. 692 KC wyłącza szczególne uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia najmu wynikające z drugiego zdania art. 678 § 1 KC. Inaczej może być, jeżeli najemca nie objął jeszcze lokalu. Oznacza to, że sprzedaż zamieszkanego mieszkania nie jest samodzielną przyczyną wypowiedzenia najmu.

Odróżnij najem na czas nieoznaczony od umowy terminowej. Przy umowie na czas oznaczony art. 673 § 3 KC dopuszcza umowne wypowiedzenie w przypadkach określonych w umowie; należy także zbadać szczególne ustawowe podstawy zakończenia najmu. Terminy przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów nie stanowią samodzielnej podstawy wcześniejszego wypowiedzenia każdej umowy terminowej.

W obrocie nieruchomościami istotny jest również art. 678 § 2 KC, dotyczący umowy terminowej sporządzonej na piśmie z datą pewną i wydania rzeczy najemcy. Przy zamieszkanych lokalach mieszkalnych ograniczenie z art. 692 KC ma jednak znaczenie niezależnie od tego dodatkowego zabezpieczenia.

Brak podpisanej umowy nie oznacza automatycznie, że lokal jest zajmowany bez tytułu prawnego. Zgodnie z art. 660 KC najem nieruchomości lub pomieszczenia na okres dłuższy niż rok powinien zostać zawarty na piśmie; brak tej formy powoduje traktowanie umowy jako zawartej na czas nieoznaczony.

Jakie dokumenty i informacje sprawdzić przed zakupem?

Zapewnienie sprzedającego o terminowym regulowaniu czynszu nie wystarcza. Przed podpisaniem umowy zweryfikuj prawa osób zajmujących lokal, dokumenty najmu, rozliczenia oraz spory dotyczące mieszkania. Zwróć uwagę również na służebność mieszkania i dożywocie - nie są to zwykłe umowy najmu.

Na telefonie przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny.

Dokumenty potrzebne do oceny transakcji
Dokument lub informacja	Co należy ustalić
Umowa najmu i aneksy	Rodzaj i czas trwania najmu, osoby uprawnione do korzystania z lokalu, wysokość czynszu, zasady zmian oraz wypowiedzenia.
Historia płatności	Wpłaty, zaległości, nadpłaty, czynsz zapłacony z góry oraz okresy objęte rozliczeniem.
Kaucja	Kwota i data wpłaty, czynsz z dnia pobrania, ewentualne potrącenia oraz dokumenty potwierdzające przechowywanie i rozliczenie środków.
Protokół i wyposażenie	Stan lokalu na początku najmu, liczniki, spis wyposażenia, zgłoszone usterki i odpowiedzialność za naprawy.
Dokumenty szczególnego najmu	Wymagane załączniki, oświadczenia notarialne, a przy najmie okazjonalnym także potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Spory i korespondencja	Wezwania do zapłaty, wypowiedzenia, postępowania sądowe, roszczenia z tytułu nakładów i reklamacje najemcy.
Stan prawny i prawa osób trzecich	Księga wieczysta, służebność mieszkania, dożywocie, roszczenie o przeniesienie własności oraz inne prawa osób trzecich.

Sprawdź także księgę wieczystą mieszkania przed zakupem. Nie każdy najem będzie w niej ujawniony. Oględziny lokalu uzgodnij z osobą uprawnioną do jego zajmowania, a dokumenty zawierające dane osobowe najemcy analizuj tylko w zakresie potrzebnym do transakcji.

Czym różni się najem zwykły od okazjonalnego i instytucjonalnego?

Nazwa umowy nie przesądza o rodzaju najmu. Znaczenie mają wymagania ustawowe, dokumenty i status wynajmującego. Dotyczy to zwłaszcza kupującego, który zamierza korzystać ze szczególnych procedur opróżnienia lokalu.

Na telefonie przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny.

Rodzaje najmu i kontrola dokumentów
Rodzaj najmu	Najważniejsze cechy	Co sprawdzić przed zakupem
Zwykły najem mieszkalny	Ochrona wynikająca przede wszystkim z ustawy o ochronie praw lokatorów i odpowiednich przepisów KC.	Czas trwania, przesłanki wypowiedzenia, osoby korzystające z lokalu, czynsz i kaucję.
Najem okazjonalny	Umowa na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat, zawierana przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wymaga formy pisemnej i załączników ustawowych.	Akt notarialny, wskazanie innego lokalu, zgodę osoby uprawnionej do tego lokalu, zgłoszenie do urzędu skarbowego oraz status nowego wynajmującego.
Najem instytucjonalny	Umowa na czas oznaczony, zawierana przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Wymaga formy pisemnej i oświadczenia notarialnego najemcy.	Status kupującego, akt notarialny, zasady zakończenia umowy i możliwość zastosowania procedury po zmianie właściciela.

Przy najmie okazjonalnym właściciel zgłasza zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia wyłącza stosowanie art. 19c i 19d ustawy, w tym przewidzianej tam szczególnej procedury opróżnienia lokalu. Przy utracie możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przez najemcę obowiązuje odrębna procedura z art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5.

Ustawowy limit kaucji wynosi 12-krotność miesięcznego czynszu przy zwykłym najmie oraz 6-krotność przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym. Podstawą obliczenia jest czynsz obowiązujący w dniu zawarcia umowy. Podstawy prawne to art. 6 ust. 1, art. 19a ust. 4 i art. 19f ust. 5 ustawy.

Najem instytucjonalny z dojściem do własności wymaga osobnej oceny. Umowa przewiduje zobowiązanie do przeniesienia własności na najemcę po spełnieniu ustalonych warunków, a roszczenie najemcy ujawnia się w księdze wieczystej (art. 19k i 19l ustawy). Nie należy traktować takiego lokalu jak zwykłego mieszkania inwestycyjnego.

Sprzedaż mieszkania nie gwarantuje zachowania szczególnych procedur najmu. Przed zakupem oceń kompletność załączników, zgłoszenie najmu okazjonalnego i status nowego wynajmującego. Uprawnienie do żądania opróżnienia lokalu nie oznacza możliwości pominięcia wymaganych czynności sądowych i egzekucyjnych.

Czy nowy właściciel może wypowiedzieć najem, aby sam zamieszkać w lokalu?

W przypadku zwykłego najmu mieszkalnego wypowiedzenie przez właściciela jest ograniczone przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. W sytuacjach objętych art. 11 ust. 1 wypowiedzenie musi być pisemne i wskazywać przyczynę, pod rygorem nieważności.

Na telefonie przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny.

Wybrane przesłanki i terminy wypowiedzenia
Sytuacja	Termin i warunek	Podstawa prawna
Sprzedaż mieszkania	Nie daje samodzielnie szczególnego prawa wypowiedzenia, jeśli najemca już objął lokal mieszkalny.	Art. 692 KC
Właściciel chce zamieszkać w lokalu, a najemca ma odpowiedni inny lokal albo otrzymuje lokal zamienny	Co najmniej 6 miesięcy naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, po spełnieniu warunków ustawowych.	Art. 11 ust. 4
Właściciel chce zamieszkać w lokalu, ale nie zapewnia lokalu zamiennego, a najemca nie ma wskazanego w ustawie prawa do innego lokalu	Co najmniej 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego; możliwa szczególna ochrona starszego lokatora.	Art. 11 ust. 5 i 12
Zaległości czynszowe	Zwłoka za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie, dodatkowy miesiąc na spłatę i wypowiedzenie co najmniej miesiąc naprzód na koniec miesiąca.	Art. 11 ust. 2 pkt 2
Porozumienie stron	Data i sposób zakończenia najmu ustalone dobrowolnie przez strony.	Porozumienie stron

Terminy w tabeli dotyczą wskazanych przesłanek ustawowych, a nie każdej umowy najmu. Wcześniejsze zakończenie umowy terminowej wymaga sprawdzenia art. 673 § 3 KC, postanowień umowy i przepisów szczególnych. Z ważnych przyczyn innych niż wymienione w art. 11 ust. 2 właściciel może, na warunkach art. 11 ust. 10, żądać rozwiązania stosunku prawnego przez sąd.

Art. 11 ust. 7 pozwala stosować zasady z ust. 4-6 także wtedy, gdy w lokalu ma zamieszkać pełnoletni zstępny lub wstępny właściciela albo osoba, wobec której właściciel jest zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Wypowiedzenie musi wskazywać tę osobę, pod rygorem nieważności.

Ochrona lokatora powyżej 75 lat. Jeżeli w dniu otrzymania wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 5 lokator przekroczył 75 lat, a po upływie terminu nie będzie miał tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani osób zobowiązanych wobec niego do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero z chwilą jego śmierci (art. 11 ust. 12).

Jeżeli właściciel wypowiedział najem na podstawie art. 11 ust. 5, lecz nie zamieszkał w lokalu albo przestał w nim mieszkać przed upływem pół roku od zakończenia najmu, byłemu lokatorowi przysługują roszczenia określone w art. 11 ust. 6, w tym - zależnie od jego wyboru - żądanie powrotu albo wyrównania różnicy czynszu i opłat za rok. Kara w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu już nie obowiązuje: art. 11 ust. 6 zdanie trzecie utraciło moc na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lipca 2007 r., P 30/06.

Skuteczne zakończenie najmu nie oznacza jeszcze faktycznego opróżnienia mieszkania. W razie braku dobrowolnej wyprowadzki konieczne mogą być postępowanie sądowe i egzekucja. Wymiana zamków, odłączanie mediów lub usuwanie rzeczy lokatora nie zastępują legalnej procedury.

Jak rozliczyć kaucję przy zmianie właściciela?

Kaucję trzeba rozliczyć między sprzedającym a kupującym z uwzględnieniem praw najemcy. Sam fakt, że sprzedający przekaże kupującemu kwotę kaucji, nie rozstrzyga jeszcze o zmianie osoby zobowiązanej wobec najemcy. Znaczenie mogą mieć charakter zobowiązania, dokumenty i ewentualne czynności dotyczące przejęcia długu.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 18 lutego 2015 r., V ACa 599/14, przyjęto, że obowiązek zwrotu zwaloryzowanej kaucji nie przeszedł automatycznie na nabywcę nieruchomości. Sprawa dotyczyła jednak historycznej kaucji mieszkaniowej, wpłaconej w związku z mieszkaniem zakładowym w 1988 r., oraz sprzedaży nieruchomości w 1998 r. Wyrok nie rozstrzyga odpowiedzialności stron każdej współczesnej transakcji.

Przed podpisaniem aktu ustal na piśmie: kwotę pobranej kaucji, dokumenty jej wpłaty, dotychczasowe potrącenia, środki przekazywane kupującemu oraz sposób uregulowania obowiązku jej zwrotu. Jeżeli wybrana konstrukcja prawna wymaga zgody najemcy na przejęcie długu, samo porozumienie sprzedającego z kupującym nie wystarczy.

Przy zwykłym najmie objętym art. 6 ust. 3 ustawy zwaloryzowana kaucja odpowiada iloczynowi czynszu z dnia zwrotu i krotności czynszu przyjętej przy pobraniu, lecz nie może być niższa niż kwota wpłacona. Zasadniczo zwrot następuje w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po dopuszczalnych potrąceniach. Przy starych kaucjach mogą mieć znaczenie przepisy przejściowe.

Przykład waloryzacji. Najemca wpłacił 4 000 zł przy czynszu 2 000 zł, czyli równowartość dwóch czynszów. Jeżeli w dniu zwrotu czynsz wynosi 2 500 zł, kwota wynikająca z art. 6 ust. 3 to 5 000 zł przed ewentualnymi potrąceniami. Przykład zakłada zastosowanie tego przepisu do konkretnej kaucji.

Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym przepisy przewidują osobne zasady zabezpieczenia i zwrotu kaucji. Odesłania w art. 19e i 19j obejmują również art. 6 ust. 3 dotyczący waloryzacji, z uwzględnieniem warunków stosowania tych regulacji. Sama zmiana właściciela nie uzasadnia żądania ponownej wpłaty tej samej kaucji.

Jak podzielić czynsz i opłaty na dzień sprzedaży?

Strony sprzedaży powinny określić dzień podziału przychodów i kosztów oraz osobno rozliczyć czynsz, opłaty administracyjne, media i zaliczki. Uzgodnienie to reguluje przede wszystkim rozrachunki między sprzedającym a kupującym. Nie może samo w sobie prowadzić do podwójnego obciążenia najemcy za ten sam okres.

Przykład rozliczenia czynszu. Najemca wpłacił sprzedającemu 3 000 zł za 30-dniowy okres najmu. Jeżeli własność zostaje przeniesiona w połowie tego okresu, sprzedający i kupujący mogą ustalić rozliczenie po 1 500 zł na każdego. Nie jest to ustawowy schemat obowiązujący przy każdej sprzedaży. Sposób podziału powinien wynikać z dokumentów transakcji.

Jeśli najemca wcześniej zapłacił czynsz sprzedającemu, ustal, kiedy i na jakiej podstawie nastąpiła wpłata oraz kiedy najemca został wiarygodnie powiadomiony o zmianie wynajmującego. Nie żądaj ponownej wpłaty bez sprawdzenia skutków wcześniejszej zapłaty. Należności za okres po sprzedaży rozlicz odpowiednio ze sprzedającym.

Na telefonie przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny.

Co rozliczyć między starym a nowym właścicielem
Element	Co wynika ze zmiany właściciela	Jak zabezpieczyć rozliczenie
Bieżący najem	Kupujący wstępuje w stosunek najmu.	Przekazać umowę, aneksy i informację dla najemcy.
Czynsz za okres po sprzedaży	Co do zasady przypada nowemu wynajmującemu, z uwzględnieniem skutecznie dokonanych wcześniejszych wpłat.	Ustalić rozrachunek ze sprzedającym.
Dawne zaległości	Nie każda wcześniejsza wierzytelność przechodzi automatycznie.	Wskazać wierzyciela i rozważyć odrębną cesję.
Kaucja	Obowiązek zwrotu wymaga odrębnej oceny prawnej.	Spisać kwotę, historię i sposób uregulowania zobowiązania.
Media i zaliczki	Rozliczenia mogą obejmować okresy sprzed i po sprzedaży.	Zapisać stany liczników i zasady korekt rocznych.
Naprawy i zgłoszenia	Bieżące obowiązki wykonuje nowy wynajmujący; dawne roszczenia wymagają ustalenia.	Przekazać zgłoszenia, protokoły i uzgodnienia z najemcą.

O zmianie wynajmującego i rachunku do wpłat poinformuj najemcę na piśmie. Podaj datę zmiany oraz sposób niezależnego potwierdzenia nowych danych, aby ograniczyć ryzyko omyłkowych przelewów i oszustw.

Co z dawnymi zaległościami, naprawami i nakładami najemcy?

Wierzytelności z tytułu czynszu powstałe przed sprzedażą trzeba odróżnić od należności związanych z dalszym trwaniem najmu. Nie wszystkie wcześniejsze zaległości automatycznie stają się wierzytelnościami kupującego. Jeżeli ma je dochodzić nabywca, należy ustalić podstawę ich przeniesienia, na przykład cesję.

Podobnej analizy wymagają roszczenia najemcy związane z naprawami, ulepszeniami i wydatkami na mieszkanie. Istotne są treść umowy, uzgodnienia stron, rodzaj prac i moment powstania roszczenia. Nowy wynajmujący powinien też otrzymać informacje o zgłoszonych usterkach i bieżących obowiązkach dotyczących lokalu.

Przy zakupie inwestycyjnym nie opieraj kalkulacji wyłącznie na kwocie czynszu. W ocenie transakcji uwzględnij również podatki, naprawy, ewentualne zaległości, pustostany i koszty finansowania. Zobacz, jak obliczyć rentowność mieszkania na wynajem z kredytem.

Jak zabezpieczyć zakup, jeśli potrzebujesz pustego mieszkania?

Jeżeli kupujesz lokal na własne potrzeby, ustalenie przyszłego terminu wyprowadzki nie wystarczy. Sprawdź, czy najem skutecznie się zakończy, kto odpowiada za opróżnienie mieszkania i w jaki sposób zostanie potwierdzone jego wydanie.

Oświadczenia sprzedającego - opisz wszystkie umowy, aneksy, kaucje, osoby uprawnione do korzystania z lokalu i spory.
Warunek wydania - określ, czy mieszkanie ma zostać wydane z najemcą, czy wolne od osób i rzeczy.
Dowód opróżnienia - uzgodnij termin, sposób przekazania kluczy i protokół zdawczo-odbiorczy.
Rozliczenie ceny - ustal z notariuszem bezpieczny mechanizm zapłaty i skutki niewydania lokalu, również pod kątem wymagań banku.
Przypadek opóźnienia - przewidź możliwe koszty późniejszej przeprowadzki lub konieczności dalszego wynajmowania innego mieszkania.

Trzy sytuacje zakupowe wymagają różnych decyzji. Mieszkanie z trwającym najmem może odpowiadać inwestorowi; mieszkanie na własne potrzeby wymaga realnego planu uzyskania posiadania; lokal zajmowany bez jasnego tytułu prawnego wymaga uprzedniego ustalenia statusu mieszkańców i możliwych procedur prawnych.

Gdy lokal zajmuje osoba uprawniona z tytułu służebności mieszkania albo dożywocia, ustal treść i zakres tego prawa oraz jego wpływ na możliwość wydania nieruchomości. Nie stosuje się do niego automatycznie zasad wypowiedzenia najmu. Wymaga to osobnej analizy dokumentów i wpisów w księdze wieczystej.

Licytacja komornicza podlega odrębnym regułom. Zgodnie z art. 1002 KPC przy najmie nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata nabywca może skorzystać ze szczególnego uprawnienia do wypowiedzenia w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się przysądzenia własności, z zachowaniem rocznego terminu, chyba że umowa przewiduje krótszy. Przed licytacją trzeba dodatkowo ocenić ochronę lokatorów wynikającą z pozostałych przepisów.

Sprawdź również dokumenty i rozliczenie ceny w akcie notarialnym. Jeżeli zakup finansuje bank, poinformuj go o trwającym najmie i sprawdź warunki kredytowania.

Jak przejąć obsługę najmu po podpisaniu aktu?

Przekaż najemcy wiarygodną informację o zmianie wynajmującego, danych do płatności oraz sposobie zgłaszania usterek. Zmiana właściciela sama w sobie nie oznacza obowiązku podpisania nowej umowy. Jeśli planujesz aneks, oddziel techniczną aktualizację danych od rzeczywistej zmiany warunków najmu.

Odbierz umowę i załączniki, historię rozliczeń, potwierdzenia kaucji, protokoły, stany liczników i dokumentację napraw. Ustal ze sprzedającym zasady przekazywania późniejszych korekt opłat. Sprawdź też ubezpieczenie i ewentualne obowiązki wobec banku finansującego zakup.

Najczęstsze pytania o zakup mieszkania z najemcą

Czy zameldowanie najemcy uniemożliwia zakup mieszkania?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i sam nie tworzy prawa do lokalu. Dla możliwości korzystania z mieszkania istotny jest rzeczywisty tytuł prawny danej osoby.

Czy można kupić mieszkanie z ustną umową najmu?

Tak, ale trzeba ustalić treść i czas trwania najmu oraz sposób jego udokumentowania. Przy najmie nieruchomości lub pomieszczenia na okres dłuższy niż rok niezachowanie formy pisemnej wywołuje skutek określony w art. 660 KC. Nie należy mylić tej sytuacji z najmem okazjonalnym i instytucjonalnym, dla których przewidziano szczególne wymagania dotyczące formy.

Czy kupujący może wejść do wynajmowanego lokalu bez zgody najemcy?

Samo uzyskanie własności nie oznacza prawa do dowolnego wchodzenia do zajmowanego mieszkania. Oględziny i zwykłe kontrole trzeba uzgodnić z lokatorem. Odmienne zasady dotyczą określonych w ustawie sytuacji awaryjnych, w szczególności art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy najemca musi wpłacić nową kaucję po sprzedaży?

Nie z samego powodu sprzedaży mieszkania. Rozliczenie wcześniejszej kaucji oraz odpowiedzialności za jej zwrot wymaga sprawdzenia przepisów, umowy i dokumentacji.

Czy najemcy przysługuje prawo pierwokupu mieszkania?

Zwykła umowa najmu prywatnego nie daje najemcy ustawowego prawa pierwokupu tylko dlatego, że zajmuje lokal. Takie prawo może wynikać z odrębnej podstawy prawnej lub umowy. Przy sprzedaży mieszkań przez Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego sprawdź osobno pierwszeństwo w nabyciu, m.in. na podstawie art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwszeństwo w nabyciu i prawo pierwokupu to różne instytucje.

Czy po zakupie można podwyższyć czynsz?

Tak, ale zakup lokalu nie znosi zasad podwyższania czynszu. Przy zwykłym najmie art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje co do zasady pisemne wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu z trzymiesięcznym terminem, chyba że umowa przewiduje termin dłuższy. Trzeba również respektować warunki uzasadnienia podwyżki i pozostałe ograniczenia ustawowe. Przy prawidłowo zawartym i zgłoszonym najmie okazjonalnym lub najmie instytucjonalnym podwyżki podlegają zasadom określonym w umowie (art. 19c ust. 2 i art. 19h ust. 2).

Czym najem różni się od służebności mieszkania i dożywocia?

Najem daje prawo używania lokalu na podstawie stosunku obligacyjnego. Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym regulowanym m.in. w art. 301-302 KC. Dożywocie wynika z umowy opisanej w art. 908 KC i może wiązać się ze znacznie szerszym obowiązkiem utrzymania uprawnionego. Sprzedaż nieruchomości obciążonej takim prawem wymaga oceny jego treści i skutków dla nabywcy; nie jest to zwykła sytuacja zakupu z najemcą.